適正なマンション大規模修繕に向けて～工事手順と談合防止のポイント～

最終更新日：2026年10月14日

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大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、住民の皆様が安心して長く住み続けるために欠かせない大変重要な取り組みです。

しかし近年、この大規模修繕を巡る環境は厳しさを増しています。世界的な資材価格や人件費の高騰に加え、一部の事業者による不当な受注調整（談合）や、建物の実態に合わない工事提案・見積額によって、工事費が不当に跳ね上がるトラブルが全国的な課題となっています。

限られた資金を有効に活用し、適正な工事を行うためには、管理組合の皆様が主体となり、透明・公正に手続きを進めることが重要です。

本ページでは、納得のいく大規模修繕を実現するために知っておくべき「大規模修繕の基本的な流れ」、「大規模修繕における談合の仕組みと対策」、「公的な相談窓口」を分かりやすくご紹介します。

大規模修繕の基本的な流れ

大規模修繕は、劣化具合の事前調査、調査結果を踏まえた施工内容や予算の決定、施工業者の選定など、さまざまなステップを経て行われます。

円滑に工事を進めるためには、あらかじめ管理組合のみなさまが全体の流れを把握しておくことが重要です。
神戸市では、すまいの安心支援センター「すまいるネット」において、大規模修繕工事の手順をわかりやすくまとめたパンフレットを作成しています。
管理組合内での情報共有や合意形成にぜひご活用ください。

近年、資材価格や人件費の高騰を受けて、全国的に大規模修繕費用が不足するケースが生じています。
国のガイドラインを満たす長期修繕計画に基づいて修繕積立金を積み立てていた場合であっても、現在の市場価格では不足する事例が報告されています。
全国の最新の動向については、以下の資料をご参照ください。

大規模修繕における「談合」とは、本来であれば施工業者どうしが価格や品質を競い合うべきところを、事前に話し合い、「どの業者が、いくらで落札するか」をあらかじめ決めてしまう不正行為（独占禁止法違反など）のことです。

本来の競争が働かなくなるため、以下のような手口によって工事費が高くなり、管理組合が大きな不利益を被る原因となります。

一見すると「公募で複数社から見積もりを取り、一番安い業者を選んだ」ように見えても、そのすべての見積額が談合によって高く設定されているため、割高な工事契約となってしまいます。

複数の施工業者が事前に連絡を取り合い、本命の業者以外の会社が故意に高い見積額を提出することで、本命の業者が選ばれるように仕込みます。

管理組合をサポートする立場であるはずの設計コンサルタント（またはマンション管理業者）が、特定の施工業者とつながり、その業者が選ばれるように見積条件を誘導したり、バックマージン（リベート）を受け取ったりするケースです。

国土交通省も推奨している、非常に効果的な抑止策です。
万が一、工事中や工事後に談合が発覚した場合、「契約金額の10%〜15%を違約金として管理組合に支払う」条項を、あらかじめ契約書に明記しておきます。

「すまいるネット」神戸市すまいの安心支援センター
〒653-0042 神戸市長田区二葉町5丁目1-1 アスタくにづか5番館2階
TEL：078-647-9955（10時00分～17時00分、水曜・日曜・祝日定休）

談合に関連して、公正取引委員会と国土交通省より以下の報道発表等がありました。
談合の詳細や相談先の参考として、下記もご確認ください。