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市街化調整区域における開発(建築)許可に関するよくある質問

最終更新日:2022年4月1日

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目次

(1)調整区域における開発(建築)許可

(2)調整区域における建築物

《住宅の新築、建替・増改築、売却・購入等》

《住宅以外の建築物》

(3)調整区域における特定工作物

(4)神戸・里山暮らし

(5)六甲山・摩耶山の活性化

(6)建築物の計画がない土地利用

参考:用語定義・問い合わせ先等


(1)調整区域における開発(建築)許可

Q1-1:開発行為(区画・形・質の変更)とは何ですか?

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいいます。

区画の変更

土地利用に伴う区画の変更及び道路、水路等の公共施設の新設、変更又は廃止などを行うこと。(ただし、単なる分合筆のみを目的とした権利区画変更は除く。)

形の変更

土地の形の変更とは、切土又は盛土などの土地の造成を行うことをいいます(建築物の基礎のための床掘等は除く)。

質の変更

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Q1-2:調整区域かどうかの確認方法を教えてください

調整区域を含む都市計画決定情報は、「神戸市都市計画情報」(外部リンク)で調べることができます。
「都市計画情報」、「用途地域」を順にクリックしてください。調整区域は「灰色」のエリアです。

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Q1-3:「開発許可」と「建築許可」の違いは何ですか?

いずれも、建築物を建てる際に必要な都市計画法上の手続きです。なお、建築基準法上の建築確認の申請までに、都市計画法上の手続きを完了させてください。
調整区域において、建築物の建築又は特定工作物の建設をする際に、土地の区画形質の変更がある場合は「開発許可」となり、土地の区画形質の変更がない場合は、「建築許可」となります。
調整区域では、市街化区域と異なり、規模500平方メートル未満の開発行為であっても許可不要にはなりません。

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Q1-4:開発行為が市街化区域と調整区域にまたがる場合どうなりますか?

開発区域(開発関連区域も含む)が市街化区域と調整区域にまたがる場合については、その開発行為の規模にかかわらず、開発区域全体に市街化区域及び調整区域、両方の基準が適用され、都市計画法第29条第1項ただし書に規定する開発許可が不要な建築物および都市計画法第34条各号に規定する建築物しか建てられません。

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Q1-5:建築物の用途の変更はできますか?

調整区域では、公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、建築物の用途を変更することが制限されています。
ただし、都市計画法に基づく許可を受けることで、用途を変更できる場合があります。

〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕

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Q1-6:適法に建築されたものであれば、誰がどのように使用しても問題はありませんか?

使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)は、過去に特定の人のみが使用できる建築物として都市計画法上の手続きを行っているため制限(使用者制限、用途制限)がかかっています。使用者や用途を変更したい場合は、変更許可を受けなければなりません。 〔運用基準22〕使用者制 限の解除(PDF)(PDF:102KB) 

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Q1-7:申請から許可が降りるまでにどのぐらいの期間がかかりますか?

本市の条例で規定する標準処理期間は下記のとおりです。

0.3ha以上5ha未満:40日※

5ha以上:55日※

  • 開発許可を受けた土地における建築等の許可(法第42条第1項ただし書):25日※
  • 開発許可を受けていない土地における建築等の許可(法第43条第1項):25日※

《※注意》

  1. 申請到達日の翌日から処分通知発送日で計算。土日祝日は含みません。
  2. 補正に要する期間等、本市の責に帰さない期間は含みません。
  3. 都市計画法第32条に係る協議期間は含みません。
  4. 神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例等に基づく行政指導・事前審査の期間は含みません。
  5. 都市計画法第34条第14号(同法施行令第36条第1項第3号ホ)を根拠に開発審査会の議を経ることとされているものは、上記※印のある期間に30日を加えた期間とします。ただし、期間内に開発審査会が開催されない月を含む場合は、60日を加えた期間とします。

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(2)調整区域における建築物《住宅の新築、建替・増改築、売却・購入等》

Q2-1:住宅の新築はできますか?

公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながることから、分譲・賃貸・市街地からの転入等の目的の住宅立地を制限しています。住宅の新築は、下記のケースのいずれかに該当すれば建築できます。

  1. 農家住宅を建築する場合(農家1世帯につき、1軒まで建築できます(許可も不要)。ただし、農業委員会が発行する「農業者証明」等が必要です。
  2. 〔運用基準1〕世帯分離住宅(PDF),チラシ〔世帯分離住宅を計画している方へ〕(PDF)(PDF:213KB)
  3. 〔運用基準2〕既存集落における自己用住宅(PDF),既存集落における自己用住宅を計画している方へ(PDF)(PDF:218KB)
  4. 〔運用基準6〕特定宅地における建築物(PDF)
  5. 以下の住宅団地に住宅を建築する場合

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Q2-2:アパートやマンションの建築(新築)はできますか?

公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながることから、アパートやマンションの建築を制限しています。

ただし、〔運用基準6〕特定宅地における建築物(PDF)の基準に合致するなど可能な場合があります。

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Q2-3:農地でも住宅の建築(新築)はできますか?

農地法、農業振興地域の整備に関する法律など関係法令の許可を得るとともに、Q3-1(住宅の新築はできますか?)のいずれかのケースに該当する場合は、農地でも住宅を建築できます。
農地法についての問い合わせ先:農業委員会[078-984-0387]
農業振興地域の整備に関する法律についての問い合わせ先:経済観光局農政計画課[078-984-0371]

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Q2-4:既存の建築物の建替や増改築はできますか?

都市計画法上、適法な建築物であって〔運用基準4〕既存建築物の建替等(PDF)を満たす場合は、建替や増改築ができます。ただし、調整区域では、建替や増改築の際、公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、新たな立地基準による許可の場合を除き従前の建築物の敷地と用途を変更することを制限しています。

〔既存建物の増改築・建替を計画されている方へ〕(PDF)(PDF:169KB)

〔線引き時に存在していた建物(属人性のない都市計画法上適法な建築物)の確認〕(PDF)(PDF:178KB)

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Q2-5:既存の建築物の敷地を変更(拡大・分割など)して建替できますか?

公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、敷地の変更を制限しています。ただし、農業従事者の住宅など、許可不要となる場合のほか、新たな立地基準による許可の上書き、既存建築物建替のためのやむを得ない敷地拡大等の基準を満たす場合は可能です。

〔運用基準5〕既存建築物建替のためのやむを得ない敷地拡大等(PDF)

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Q2-6:既存の建築物の敷地を移転して建替できますか?

敷地の拡大や縮小は、調整区域の環境を保全し公共施設の無秩序な拡大を防ぐことから、敷地の移転を制限しています。ただし、道路事業等の公共事業により建築物を移転しなければならないケースで〔運用基準8〕収用対象事業の施行による建築物の移転(PDF)を満たす場合や、既存敷地が建築物の敷地として適さない危険な箇所に存在するなど特段の事情があるケースで〔運用基準9〕危険建築物の移転(PDF)を満たす場合は、許可を得れば建替できます。

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Q2-7:物置、車庫等を建築(新築・用途変更)できますか?

独立した敷地に単独で設置する場合

調整区域では、都市計画法第29条第1項ただし書に規定する開発許可が不要な建築物を除き、公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、物置、車庫等を単独で建築することを制限しています。

附属建築物として設置する場合

都市計画法上、適法な建築物の同一敷地内で物置、車庫等を別棟で建築するときは附属建築物とみなし、〔運用基準4〕既存建築物の建替等(PDF)に該当すれば建築できますが、事前に確認が必要です。

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Q2-8:土地・建築物の売却(賃貸)・購入にあたって、都市計画法上、注意することはありますか?

その建築物がどのようにして建築されたかを調査する必要があります。

〔注意するポイント〕

建築物が都市計画法上、適法な建築物であること
農家住宅など都市計画法上、使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)でないこと

調整区域では、土地・建築物を買った人(借りた人)が建築物を建てられない場合や住めない場合があります。その住宅に住むことができる人が限定されている場合使用者制限のある建築物等〔属人性を有する建築物等は、都市計画法上の許可を得て、制限を解除できる場合があります。〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)

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《住宅以外の建築物》

Q2-9:店舗は建築(新築・用途変更)できますか?

調整区域の住民が利用しその生活に欠かせない店舗(日常利便施設)や、幹線道路沿いにありドライバーのための店舗(ドライブイン)、地域活性化のための活動拠点となる店舗(里づくりの拠点施設)は、調整区域においても一定必要なものとして認めていますが、公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、市街化区域の住民を主な対象とした店舗等の立地を制限しています。

設置できる業種や立地場所、規模等について、それぞれの目的に沿ったものとなるよう、以下の基準により制限を設けています。

  1. 〔審査基準1-1〕主として周辺居住者が利用する日常利便施設(PDF)
  2. 〔審査基準6〕沿道サービス施設(ドライブイン・沿道型コンビニエンスストア・ガソリンスタンド)(PDF)
  3. 〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①(PDF),〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②(PDF)

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Q2-10:社会福祉施設、医療施設等は建築(新築・用途変更)できますか?

調整区域の住民が利用しその生活に欠かせない施設、近隣の既存施設と密接に連携する施設など調整区域に立地させることがやむを得ないと認められる場合は、調整区域においても一定必要なものとして認めていますが、公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、市街化区域からの移転、市街化区域の住民を主な対象とした施設等の立地を制限しています。

設置できる業種や立地場所、規模等について、それぞれの目的に沿ったものとなるよう、以下の基準により制限を設けています。

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Q2-11:事務所は建築(新築・用途変更)できますか?

公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながる可能性があることから、事務所の立地を制限しています。
ただし、農村地域で農業・農村振興に係るオフィス〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①,〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②(PDF)〔運用基準24〕六甲山における都市型創造産業に資する事務所(PDF)など一部例外があります。

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Q2-12:工場は建築(新築・用途変更)できますか?

公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながることから、工場の立地を制限しています。
ただし、〔審査基準4〕既存工場と密接な関連を有する工場(PDF)〔審査基準3〕農林水産物の処理施設等(PDF)など一部例外があります。

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Q2-13:道路沿いで配送センター等物流業務施設は建築(新築・用途変更)できますか?

特別積合せ貨物運送の用に供する建築物(貨物自動車運送事業法第2条第6項に基づく宅配便)又は一般自動車ターミナルを構成する建築物(自動車ターミナル法第2条第5項に基づくトラックターミナル)として近畿運輸局の認可が得られるものについては、都市計画法の許可不要で建築できますが、これ以外の物流業務施設は、、公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながることから、立地を制限しています。
なお、本市では「流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律」に定める大規模流通業務施設の立地基準を定めていません。

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Q2-14:仮設建築物は建築できますか?

工事用の現場事務所や仮設店舗など(工事後に除却されるもの)は、都市計画法の許可不要で建築できます。

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(3)調整区域における特定工作物

Q3-1:建築物・特定工作物とは何ですか?

建築物(建築)

建築物とは、建築基準法第2条第1号に定める建築物を、建築とは同条第13号に定める建築(新築、増築、改築又は移転)をいいます。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築物はもちろんのこと、基礎がないといった簡易のものであっても、常時土地に定着された状態であれば建築物に該当します。
プレハブ、コンテナハウス、トレーラーハウス等基礎工事の有無に係わらず、簡易なものも建築物に該当する可能性がありますのでご注意ください。

特定工作物

特定工作物とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるもの(「第一種特定工作物」)又はゴルフコースその他大規模な工作物で政令で定めるもの(「第二種特定工作物」)をいいます。
建築物の建築又は特定工作物の建設が伴わない行為は、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。
ただし、他法令の許可等が必要な場合があります。
Ex.農地法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、宅地造成等規制法、人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例等

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Q3-2:運動レジャー施設は建築(新築・用途変更)できますか?

主として露天利用するもので、下記の基準を満たせば建築できます。建築物は、管理上又は利用上必要最小限不可欠なものに限られます。
〔運用基準21〕運動・レジャー施設等の建築物(PDF)

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(4)神戸・里山暮らし

Q4-1:農村地域でカフェ・レストランはできますか?

「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に定める里づくり協議会の承諾など共生ゾーン整備基本方針に合致する施設であり、下記の基準を満たす場合は可能です。
〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①,〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②

〔人と自然との共生ゾーン〕担当課:経済観光局農政計画課
〔北区の里づくり計画〕担当課:経済観光局北農業振興センター
〔西区の里づくり計画〕担当課:経済観光局西農業振興センター

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Q4-2:農村地域で農業・農村振興に係るオフィスはできますか?

「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に定める里づくり協議会の承諾など共生ゾーン整備基本方針に合致する施設であり、下記の基準を満たす場合は可能です。
〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①,〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②(PDF)

〔人と自然との共生ゾーン〕担当課:経済観光局農政計画課
〔北区の里づくり計画〕担当課:経済観光局北農業振興センター
〔西区の里づくり計画〕担当課:経済観光局西農業振興センター

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Q4-3:農村地域にどうしたら住めますか?

Q2-1:住宅の新築はできますか?のいずれかのケースに該当する場合は、住宅の新築が出来ます。
また、使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)(PDF:102KB)の許可を受ければ入居できます。
なお、本市では、農村地域で空家を売ったり貸したりしたい人と、そこに住みたい人とを繋ぐ「神戸・里山暮らし空家バンク」(外部リンク)という制度を設けています。
「神戸・里山暮らし空家バンク」担当課:経済観光局農政計画課

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Q4-4:農村地域の建物に関するよくある質問(案内チラシ)

詳しくは「市街化調整区域の開発許可基準等の緩和について「神戸・里山暮らし」の推進~」(PDF:746KB)をご確認ください。

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Q4-5:民泊はできますか?

民泊を計画している住宅が都市計画法上適法な建築物か確認する必要があります。
チラシ(市街化調整区域で住宅宿泊事業をご検討のみなさまへ)(PDF:188KB)
また、住宅宿泊事業(民泊)について詳細は住宅宿泊事業(民泊)の届出について」をご確認ください。

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(5)六甲山・摩耶山の活性化

Q5-1:六甲山上地域で宿泊施設・飲食施設等はできますか?

六甲山は国立公園のため、その保護または利用のための施設(宿泊施設や飲食・休憩施設等)であれば自然公園法(公園事業)の認可を受けると可能です。その際には都市計画法の許可等は不要になります。公園事業としての認可を受けない場合は、六甲山・摩耶山集団施設地区において、観光に資する施設等の新築や用途変更、建替については、下記の基準を満たす場合は可能です。
なお、都市計画法の許可以外に、建築基準法、自然公園法(行為許可)及び風致地区条例等の関係法令に適合する必要があります。

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Q5-2:六甲山上地域で事務所を開設したいのですができますか?

令和元年12月より、事務所開設のための新たな許可基準を施行しており、下記の基準を満たせば開設できます。
なお、都市計画法の許可以外に、建築基準法、自然公園法(行為許可)及び風致地区条例等の関係法令に適合する必要があります。

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(6)建築物の計画がない土地利用

Q6-1:資材置場や駐車場はできますか?資材置場や駐車場に、管理用建築物を建築できますか?

建築物に該当しなければ、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。基礎がないといった簡易な構造のものであっても、常時土地に定着された状態であれば建築物に該当します。
プレハブ、コンテナハウス、トレーラーハウス等基礎工事の有無に係わらず、簡易なものも建築物に該当する可能性がありますのでご注意ください。

なお、他法令の許可等が必要な場合があります。
Ex.農地法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、宅地造成等規制法、人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例等

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Q6-2:太陽光パネルは設置できますか?

太陽光パネルの設置のみであれば、建築物・特定工作物に該当しないため、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。ただし、太陽光パネルの下を車庫にするなどの場合は、建築物とみなされる場合があります。
なお、本市では、太陽光パネルの設置にあたっては、小規模のものを除き、「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に基づく届出、「太陽光発電施設の適正な設置及び維持管理に関する条例」に基づく許可申請又は届出が必要になりますので、ご注意下さい。

「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」
担当課:経済観光局農政計画課
「太陽光発電施設の適正な設置及び維持管理に関する条例」
担当課:環境局環境保全課

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参考:用語定義・問い合わせ先等

≪都市計画法上、適法な建築物≫

「都市計画法上、適法な建築物」とは、以下の条件1~3のいずれかに該当するものです。

  1. 線引き※時に存在した建築物
    かつ線引き後に建築物の敷地と用途に変更がないこと線引き時に存在していた建築物(属人性のない都市計画法上適法な建築物)の確認(PDF)
  2. 線引き※後に都市計画法の許可不要の取扱いで新築された建築物
    かつ新築時以降に建築物の敷地と用途に変更がないこと
  3. 線引き※後に都市計画法の許可を受けて新築された建築物
    かつ新築時以降に建築物の敷地と用途に変更がないこと

    ※線引き:市街化区域と調整区域との区分
    線引き時:調整区域となった年月日
    線引き後:調整区域となった年月日以後の日
    調整区域となった年月日:昭和45年12月28日(一部の地域を除く)

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≪使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)≫

「使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)」とは、次に掲げるものをいう。

  1. 都市計画法第29条第1項第2号に該当する農家住宅(農業用施設を除く)として線引き※以降に建築されたものもの
  2. 都市計画法第34条第13号に基づき自己の居住又は業務の用に供する建築物として許可を受けて建築されたもの
  3. 都市計画法第34条第14号又は都市計画法施行令第36条第1項第3号ホに基づき世帯分離住宅、既存集落における自己用住宅として許可を受けて建築されたもの
  4. 上記以外のもので、属人性を有する内容でもって許可を受けたもの

《参考》〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)(PDF:102KB)

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関係所管課・住所

所管課 住所
都市局都市計画課(調整区域担当) 神戸市中央区浜辺通2-1-30三宮国際ビル6階
経済観光局農政計画課 神戸市中央区御幸通6-1-12三宮ビル東館
経済観光局観光企画課
農業委員会事務局
経済観光局北農業振興センター 神戸市北区藤原台中町1-2-1北神中央ビル
経済観光局西農業振興センター 神戸市西区伊川谷町潤和1058西神文化センター
環境局環境保全課 神戸市中央区磯上通7-1-5三宮プラザEAST

 

≪注意≫

この「市街化調整区域における開発(建築)許可に関するよくある質問(Q&A)」は、市民や事業者の方々から多く寄せられるご質問に対する回答として、簡潔に取りまとめたものです。回答によっては、例外規定等を十分表現できていないものもありますので、詳しくは、都市局都市計画課(調整区域担当)までお問い合わせください。

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お問い合わせ先

市政、くらし、各種申請手続でわからないことは神戸市総合コールセンターにお電話ください

電話 0570-083330 または 078-333-3330

このページの作成者

都市局都市計画課 

〒651-0083 神戸市中央区浜辺通2-1-30 三宮国際ビル6階