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更新日:2021年1月6日

市街化調整区域における開発(建築)許可に関するよくある質問

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目次

(1)開発許可制度について

(2)市街化調整区域における開発(建築)許可について

(3)市街化調整区域における建築物について

《住宅の新築、建替・増改築、売却・購入等》

《住宅以外の建築物》

(4)市街化調整区域における特定工作物について

(5)神戸・里山暮らしについて

(6)六甲山・摩耶山の活性化について

(7)建築物の計画がない土地利用について

参考:用語定義・問い合わせ先等

(1)開発許可制度について

Q1-1:開発許可制度の趣旨は何ですか?

わが国では、昭和30年代より、人口や産業の都市への集中が激しくなり、広範囲にわたって都市化現象が進行してきました。これに伴い、無秩序な乱開発が進み、公共施設の不備等による不良市街地の形成など、生活環境が悪化してきました。

そのため、都市計画法ではこれらの弊害をなくし「住みよい明るいまちづくり」のため、都市の発展を方向づける制度として、都市地域を、市街化を促進する区域としての市街化区域と当面市街化を抑制する区域としての市街化調整区域に分け、段階的かつ計画的に市街化を図っていくこととしました。そして、この制度を担保するものとして創設されたのが開発許可制度です。神戸市では、これらの区域を昭和45年12月28日に決定し、市街地の開発を計画的に行い、均衡ある健全な市街地の形成を図り、市民の福祉に寄与することを目的として開発における基準を定め、良好なまちづくりを進めています。

さらに、平成29年4月に「神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例」を公布し、新たに住民への周知に関する手続などを設けています。

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Q1-2:市街化区域・市街化調整区域とは何ですか?

市街化区域

市街化調整区域

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Q1-3:開発行為(区画・形・質の変更)とは何ですか?

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいいます。

区画の変更

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の拡張、分割をいいます。ただし、次のいずれかに該当する場合などは、区画の変更に含まれません。

  1. 単なる土地の分合筆又は土地の形式的な区画の分割若しくは統合する行為
  2. 建築物の建築を目的とするものであっても、切土や盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境界の変更について、既存の建築物の除却や、へい、かき、さく等の除却、設置が行われるにとどまるもので公共施設の整備の必要がないと認められるもの

形の変更

土地の形の変更とは、切土又は盛土などの土地の造成を行うことをいいます(建築物の基礎のための床掘等は除く)。

質の変更

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Q1-4:建築物・特定工作物とは何ですか?

建築物(建築)

建築物とは、建築基準法第2条第1号に定める建築物を、建築とは同条第13号に定める建築(新築、増築、改築又は移転)をいいます。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築物はもちろんのこと、基礎がないといった簡易のものであっても、常時土地に定着された状態であれば建築物に該当します。

  • プレハブ、コンテナハウス、トレーラーハウス等基礎工事の有無に係わらず、簡易なものも建築物に該当する可能性がありますのでご注意ください。

特定工作物

建築物の建築又は特定工作物の建設が伴わない行為は、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。

ただし、他法令の許可等が必要な場合があります。

Ex.農地法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、宅地造成等規制法、人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例等

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(2)市街化調整区域における開発(建築)許可について

Q2-1:「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いは何ですか?

市街化区域では、そのエリアごとに指定された用途に応じて建築物の用途が制限されているのに対して、市街化調整区域では、建築物の建築等が原則として、制限されています。

市街化調整区域では、家屋付きの土地を購入しても利用・再建築ができない場合があるので慎重に判断する必要があります。

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Q2-2:市街化調整区域かどうかの確認方法を教えてください

市街化調整区域を含む都市計画決定情報は、「神戸市都市計画情報」(外部リンク)で調べることができます。

「都市計画情報」、「用途地域」を順にクリックしてください。市街化調整区域は「灰色」のエリアです。

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Q2-3:「開発許可」と「建築許可」の違いは何ですか?

いずれも、建築物を建てる際に必要な都市計画法上の手続きです。なお、建築基準法上の建築確認の申請までに、都市計画法上の手続きを完了させてください。

市街化調整区域において、建築物の建築又は特定工作物の建設をする際に、土地の区画形質の変更がある場合は「開発許可」となり、土地の区画形質の変更がない場合は、「建築許可」となります。

市街化調整区域では、市街化区域と異なり、規模500平方メートル未満の開発行為であっても許可不要にはなりません。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q2-4:市街化調整区域では、どのようなものが建築できますか?

都市計画法第29条第1項ただし書に規定する開発許可が不要な建築物および都市計画法第34条各号に規定する建築物が建築できます。

詳しくは、各審査基準等を参照してください。〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕

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Q2-5:市街化調整区域において、都市計画法上、許可不要で建築できるものはありますか?

  • 農林漁業用施設,農業従事者の住宅
  • 図書館,公民館,変電所等の公益上必要な建築物
  • 既存適法建築物に付属する建築物(車庫,物置等)

などと定められていますが、事前に調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q2-6:都市計画法の許可申請と建築基準法の建築確認申請は同時にできますか?

できません。建築確認申請までに、都市計画法上の許可申請を完了させてください。

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Q2-7:開発行為が市街化区域と市街化調整区域にまたがる場合どうなりますか?

開発区域(開発関連区域も含む)が市街化区域と市街化調整区域にまたがる場合については、その開発行為の規模にかかわらず、開発区域全体に市街化調整区域の基準が適用され、都市計画法第29条第1項ただし書に規定する開発許可が不要な建築物および都市計画法第34条各号に規定する建築物しか建てられません。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q2-8:建築物の用途の変更はできますか?

市街化調整区域では、建築物の用途を変更することが制限されています。

ただし、都市計画法に基づく許可を受けることで、用途を変更できる場合があります。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕

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Q2-9:適法に建築されたものであれば、誰がどのように使用しても問題はありませんか?

使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)は、特定の人のみが使用できる建築物として都市計画法上の制限(使用者制限)がかかっています。また、原則として、用途の変更もできません。使用者や用途を変更したい場合は、変更許可を受けなければなりません。 〔運用基準22〕使用者制 限の解除(PDF) 

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q2-10:申請から許可が降りるまでにどのぐらいの期間がかかりますか?

本市の条例で規定する標準処理期間は下記のとおりです。詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

0.3ha以上5ha未満:40日※

5ha以上:55日※

  • 開発許可を受けた土地における建築等の許可(法第42条第1項ただし書):25日※
  • 開発許可を受けていない土地における建築等の許可(法第43条第1項):25日※

《※注意》

  1. 申請到達日の翌日から処分通知発送日で計算。土日祝日は含みません。
  2. 補正に要する期間等、本市の責に帰さない期間は含みません。
  3. 都市計画法第32条に係る協議期間は含みません。
  4. 神戸市開発事業の手続及び基準に関する条例等に基づく行政指導・事前審査の期間は含みません。
  5. 都市計画法第34条第14号(同法施行令第36条第1項第3号ホ)を根拠に開発審査会の議を経ることとされているものは、上記※印のある期間に30日を加えた期間とします。ただし、期間内に開発審査会が開催されない月を含む場合は、60日を加えた期間とします。

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(3)市街化調整区域における建築物について《住宅の新築、建替・増改築、売却・購入等》

Q3-1:住宅の新築はできますか?

下記のケースのいずれかに該当すれば建築できます。

  1. 農家住宅を建築する場合(農家1世帯につき、1軒まで建築できます(許可も不要)。ただし、農業委員会が発行する「農業者証明」等が必要です。
  2. 〔運用基準1〕世帯分離住宅(PDF),チラシ〔世帯分離住宅を計画している方へ〕(PDF)
  3. 〔運用基準2〕既存集落における自己用住宅(PDF),既存集落における自己用住宅を計画している方へ(PDF)
  4. 〔運用基準6〕特定宅地における建築物(PDF)
  5. 以下の住宅団地に住宅を建築する場合

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-2:アパートやマンションの建築はできますか?

市街化調整区域では、原則として、アパートやマンションの建築は建築できません。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕

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Q3-3:農地でも住宅の建築はできますか?

農地法、農業振興地域の整備に関する法律など関係法令の許可を得るとともに、Q3-1(住宅の新築はできますか?)のいずれかのケースに該当する場合は、農地でも住宅を建築できます。

農地法についての問い合わせ先:農業委員会[078-984-0387]

農業振興地域の整備に関する法律についての問い合わせ先:経済観光局農政計画課[078-984-0371]

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Q3-4:住宅の建替や増改築はできますか?

都市計画法上、適法な建築物であって〔運用基準4〕既存建築物の建替等(PDF)を満たす場合は、建替や増改築ができます。ただし、市街化調整区域では、原則として、建替や増改築の際、従前の建築物の敷地と用途を変更することはできません。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

〔既存建物の増改築・建替を計画されている方へ〕(PDF)

〔線引き時に存在していた建物(属人性のない都市計画法上適法な建築物)の確認〕(PDF)

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Q3-5:既存の建築物の敷地を変更(拡大・縮小など)して建替できますか?

原則として、できません。ただし、農業従事者の住宅など、許可不要となる場合のほか、既存建築物建替のためのやむを得ない敷地拡大等の基準を満たす場合は可能です。

〔運用基準5〕既存建築物建替のためのやむを得ない敷地拡大等(PDF)

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-6:既存の建築物の敷地を移転して建替できますか?

原則として、できません。ただし、道路事業等の公共事業により建築物を移転しなければならないケースで〔運用基準8〕収用対象事業の施行による建築物の移転(PDF)を満たす場合や、既存敷地が建築物の敷地として適さない危険な箇所に存在するなど特段の事情があるケースで〔運用基準9〕危険建築物の移転(PDF)を満たす場合は、許可を得れば建替できます。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-7:物置、車庫等を建築できますか?

独立した敷地に単独で設置する場合

市街化調整区域では、都市計画法第29条第1項ただし書に規定する開発許可が不要な建築物を除き、物置、車庫等を単独で建築することはできません。

附属建築物として設置する場合

都市計画法上、適法な建築物の同一敷地内で物置、車庫等を別棟で建築するときは附属建築物とみなし、〔運用基準4〕既存建築物の建替等(PDF)に該当すれば建築できますが、事前に確認が必要です。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-8:土地・建築物の売却(賃貸)・購入にあたって、都市計画法上、注意することはありますか?

その建築物がどのようにして建築されたかを調査する必要があります。

〔注意するポイント〕

建築物が都市計画法上、適法な建築物であること

農家住宅など都市計画法上、使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)でないこと

市街化調整区域では、土地・建築物を買った人(借りた人)が建築物を建てられない場合や住めない場合があります。その住宅に住むことができる人が限定されている場合使用者制限のある建築物等〔属人性を有する建築物等は、都市計画法上の許可を得て、制限を解除できる場合があります。〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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《住宅以外の建築物》

Q3-9:店舗は建築できますか?

市街化調整区域では、原則として、建築できません。

ただし、下記の基準のいずれかを満たせば建築できます。

  1. 〔審査基準1-1〕主として周辺居住者が利用する日常利便施設(PDF)
  2. 〔審査基準6〕沿道サービス施設(ドライブイン・沿道型コンビニエンスストア・ガソリンスタンド)(PDF)
  3. 〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①(PDF),〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②(PDF) 

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-10:学校、社会福祉施設、医療施設等は建築できますか?

市街化調整区域では原則として、建築できません。

ただし、下記の基準のいずれかを満たせば建築できます。

有料老人ホーム〔運用基準16〕(PDF)

介護老人保健施設〔運用基準18〕(PDF)

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-11:事務所は建築できますか?

市街化調整区域では、原則として、建築できません。ただし、一部例外があります。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕

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Q3-12:工場は建築できますか?

市街化調整区域では、原則として、建築できません。ただし、〔審査基準4〕既存工場と密接な関連を有する工場(PDF)など一部例外があります。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-13:道路沿いで配送センター等物流業務施設は建築できますか?

特別積合せ貨物運送の用に供する建築物(貨物自動車運送事業法第2条第6項に基づく宅配便)又は一般自動車ターミナルを構成する建築物(自動車ターミナル法第2条第5項に基づくトラックターミナル)として近畿運輸局の認可が得られるものについては、都市計画法の許可不要で建築できますが、これ以外の物流業務施設は、建築できません。

なお、本市では「流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律」に定める大規模流通業務施設の立地基準を定めていません。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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Q3-14:仮設建築物は建築できますか?

工事用の現場事務所や仮設店舗など(工事後に除却されるもの)は、都市計画法の許可不要で建築できます。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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(4)市街化調整区域における特定工作物について

Q4-1:運動レジャー施設は建築できますか?

主として露天利用するもので、下記の基準を満たせば建築できます。建築物は、管理上又は利用上必要最小限不可欠なものに限られます。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

〔運用基準21〕運動・レジャー施設等の建築物(PDF)

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(5)神戸・里山暮らしについて

Q5-1:農村地域でカフェ・レストランはできますか?

「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に定める各里づくり協議会が策定した「里づくり計画」(西区北区)に位置づけられている施設であり、下記の基準を満たす場合は可能です。

〔人と自然との共生ゾーン〕担当課:経済観光局農政計画課[078-984-0371]

〔北区の里づくり計画〕担当課:経済観光局北農業振興センター[078-982-2810]

〔西区の里づくり計画〕担当課:経済観光局西農業振興センター[078-975-6845]

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Q5-2:農村地域で農業・農村振興に係るオフィスはできますか?

「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に定める各里づくり協議会が策定した「里づくり計画」(西区北区)に位置づけられている施設であり、下記の基準を満たす場合は可能です。

〔人と自然との共生ゾーン〕担当課:経済観光局農政計画課[078-984-0371]

〔北区の里づくり計画〕担当課:経済観光局北農業振興センター[078-982-2810]

〔西区の里づくり計画〕担当課:経済観光局西農業振興センター[078-975-6845]

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Q5-3:農村地域にどうしたら住めますか?

Q3-1:住宅の新築はできますか?のいずれかのケースに該当する場合は、住宅の新築が出来ます。

また、使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)の許可を受ければ入居できます。

なお、本市では、農村地域で空家を売ったり貸したりしたい人と、そこに住みたい人とを繋ぐ「神戸・里山暮らし空家バンク」(外部リンク)という制度を設けています。

「神戸・里山暮らし空家バンク」担当課:経済観光局農政計画課[078-984-0371]

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Q5-4:農村地域の建物に関するよくある質問(案内チラシ)

詳しくはこちら(PDF:802KB)

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Q5-5:民泊はできますか?

民泊を計画している住宅が都市計画法上適法な建築物か確認する必要があります。

チラシ(市街化調整区域で住宅宿泊事業をご検討のみなさまへ)(PDF:129KB)

詳しくは、調整区域指導課までお問合せください。

また、住宅宿泊事業(民泊)について詳細はこちらをご確認ください。

 

 

(6)六甲山・摩耶山の活性化について

Q6-1:六甲山上地域で宿泊施設・飲食施設等はできますか?

六甲山は国立公園のため、その保護または利用のための施設(宿泊施設や飲食・休憩施設等)であれば自然公園法(公園事業)の認可を受けると可能です。その際には都市計画法の許可等は不要になります。公園事業としての認可を受けない場合は、六甲山・摩耶山集団施設地区において、観光に資する施設等の新築や用途変更、建替については、下記の基準を満たす場合は可能です。

なお、都市計画法の許可以外に、建築基準法、自然公園法(行為許可)及び風致地区条例等の関係法令に適合する必要があります。

担当課:経済観光局観光企画課[078-984-0361]

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Q6-2:六甲山上地域で事務所を開設したいのですができますか?

令和元年12月より、事務所開設のための新たな許可基準を施行しており、下記の基準を満たせば開設できます。

なお、都市計画法の許可以外に、建築基準法、自然公園法(行為許可)及び風致地区条例等の関係法令に適合する必要があります。

担当課:経済観光局経済政策課[078-984-0326]

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(7)建築物の計画がない土地利用について

Q7-1:資材置場や駐車場はできますか?資材置場や駐車場に、管理用建築物を建築できますか?

建築物に該当しなければ、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。基礎がないといった簡易な構造のものであっても、常時土地に定着された状態であれば建築物に該当します。

プレハブ、コンテナハウス、トレーラーハウス等基礎工事の有無に係わらず、簡易なものも建築物に該当する可能性がありますのでご注意ください。

詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。なお、他法令の許可等が必要な場合があります。

Ex.農地法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、宅地造成等規制法、人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例等

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Q7-2:太陽光パネルは設置できますか?

太陽光パネルの設置のみであれば、建築物・特定工作物に該当しないため、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。ただし、太陽光パネルの下を車庫にするなどの場合は、建築物とみなされる場合があります。

なお、本市では、太陽光パネルの設置にあたっては、原則として、「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に基づく届出、「太陽光発電施設の適正な設置及び維持管理に関する条例」に基づく許可申請又は届出が必要になりますので、ご注意下さい。

「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」

担当課:経済観光局農政計画課[078-984-0371]

「太陽光発電施設の適正な設置及び維持管理に関する条例」

担当課:環境局環境保全部環境都市課[078-595-6217]

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参考:用語定義・問い合わせ先等

≪都市計画法上、適法な建築物≫

「都市計画法上、適法な建築物」とは、以下の条件1~3のいずれかに該当するものです。

  1. 線引き※時に存在した建築物
    かつ線引き後に建築物の敷地と用途に変更がないこと  線引き時に存在していた建築物(属人性のない都市計画法上適法な建築物)の確認(PDF)
  2. 線引き※後に都市計画法の許可不要の取扱いで新築された建築物
    かつ新築時以降に建築物の敷地と用途に変更がないこと
  3. 線引き※後に都市計画法の許可を受けて新築された建築物
    かつ新築時以降に建築物の敷地と用途に変更がないこと

    ※線引き:市街化区域と市街化調整区域との区分
    線引き時:市街化調整区域となった年月日
    線引き後:市街化調整区域となった年月日以後の日
    市街化調整区域となった年月日:昭和45年12月28日(一部の地域を除く)

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≪使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)≫

「使用者制限のある建築物等(属人性を有する建築物等)」とは、次に掲げるものをいう。

  1. 都市計画法第29条第1項第2号に該当する農家住宅(農業用施設を除く)として線引き※以降に建築されたものもの
  2. 都市計画法第34条第13号に基づき自己の居住又は業務の用に供する建築物として許可を受けて建築されたもの
  3. 都市計画法第34条第14号又は都市計画法施行令第36条第1項第3号ホに基づき世帯分離住宅、既存集落における自己用住宅として許可を受けて建築されたもの
  4. 上記以外のもので、属人性を有する内容でもって許可を受けたもの

《参考》〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)

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関係所管課電話番号・住所

所管課 電話番号 住所
経済観光局調整区域指導課 078-984-0385 神戸市中央区御幸通6-1-12三宮ビル東館
経済観光局農政計画課 078-984-0371
経済観光局経済政策課 078-984-0326
経済観光局観光企画課 078-984-0361
農業委員会事務局 078-984-0387
経済観光局北農業振興センター 078-982-2810 神戸市北区藤原台中町1-2-1北神中央ビル
経済観光局西農業振興センター 078-975-6845 神戸市西区伊川谷町潤和1058西神文化センター
環境局環境保全部環境都市課 078-595-6217 神戸市中央区磯上通7-1-5三宮プラザEAST

≪注意≫

この「市街化調整区域における開発(建築)許可に関するよくある質問(Q&A)」は、市民や事業者の方々から多く寄せられるご質問に対する回答として、簡潔に取りまとめたものです。回答によっては、例外規定等を十分表現できていないものもありますので、詳しくは、調整区域指導課までお問い合わせください。

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お問い合わせ先

市政、くらし、各種申請手続でわからないことは神戸市総合コールセンターにお電話ください

電話 078-333-3330 Fax 078-333-3314

このページの作成者

経済観光局調整区域指導課 

〒651-0087 神戸市中央区御幸通6-1-12 三宮ビル東館3階