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更新日:2020年5月21日

宅地に対する課税と特例

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宅地の評価方法

基準年度(平成30年度)の前年(平成29年)の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士による鑑定評価から求めた価格の7割を目途とした価格を基礎として、以下の評価方法により評価します。

市街地宅地評価法の場合

市街地に所在する宅地の評価のながれは次のとおりです。

市街地宅地評価法のながれ

その他の宅地評価法の場合

市街化調整区域等の市街地的形態を形成していない地域では、状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その価格に比準して各土地の評価をします。

住宅用地に対する特例措置

居住用の家屋の敷地(住宅用地)については、その税負担を特に軽減する必要があることから、課税標準の特例が設けられています。住宅用地の課税標準額は、評価額に下表の特例率(住宅用地特例率)を乗じた額が上限となります。

住宅用地の課税標準額
住宅用地 固定資産税特例課税標準額 都市計画税特例課税標準額
小規模住宅用地
(200平方メートル以下の部分)
評価額×6分の1 評価額×3分の1
一般住宅用地
(200平方メートルを超える部分)
評価額×3分の1 評価額×3分の2

同一敷地内に住宅が複数戸ある場合、「200平方メートル×戸数」までが「小規模住宅用地」となります。
【小規模住宅用地】
200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)
【一般住宅用地】
住宅用地のうち、小規模住宅用地以外の部分(200平方メートルを超える部分)

住宅用地の範囲

特例の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積(家屋の延床面積の10倍を限度)に下表の率を乗じて求めた面積となります。

特例の対象となる「住宅用地」の面積
家屋 居住割合
専用住宅 全部 1.0
地上4階以下の
併用住宅
4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の
併用住宅
4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

「専用住宅」とは、専ら居住の用に供する家屋をいい、「併用住宅」とは、その一部(4分の1以上)が居住の用に供されている家屋をいいます。

住宅用地などの申告のお願い

住宅用地の認定を適正に行うため、次の場合には、毎年1月31日までに神戸市固定資産税課へ申告いただくようお願いします。

  • 住宅以外の家屋(店舗等)を住宅に変更、または住宅を住宅以外に変更した場合
  • 隣接地を取得し、住宅の敷地(庭等)として新たに利用した場合
  • 住宅を取り壊した場合

住宅用地の申告の詳細については、以下をご覧ください。

建て替え中の住宅に係る特例

住宅の建て替え時期によって税負担に不公平が生じることを防ぐために、従来からお住まいの住宅を建て替え、引き続きお住まいとして利用される場合で、賦課期日(1月1日)をまたいで建て替え工事が行われている土地については、引き続き住宅用地として取り扱われる場合があります。
詳しくは、以下をご覧ください。

空き家の敷地に係る住宅用地について

上記のとおり、地方税法に基づき居住用の家屋の敷地に対して住宅用地の特例が適用されます。しかし、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき勧告を受けた空き家の敷地が適用の対象外となるほか、下記「対象になる空き家」の内容に当てはまる空き家の敷地についても特例が適用されない場合があります。

 

対象になる空き家

賦課期日(毎年1月1日をいいます。)の使用や管理の状況、所有等の状況等から客観的にみて、下記1~3のいずれかの要件に当てはまる空き家は、地方税法でいう住宅に該当しないため、住宅用地に対する特例措置が適用されない場合があります。

  1. 構造上住宅と認められない状況にある場合
  2. 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
  3. 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合

なお、神戸市では空き家空き地対策の取り組みを推進しております。

空き家等を所有していて、今後どうしていくかお悩みの方は、下記のページをご参照ください。

 

宅地の税の負担調整措置

住宅用地や商業地等の宅地については、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇は緩やかになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています(課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものを「負担水準」といいます。)。
このため、例えば過去の評価替えにおいて評価額が急激に上昇した一方で、負担調整措置により、本来負担すべき税額まで段階的に引き上げている過程にある土地(負担水準が低い土地)については、評価額が前年度より下がっても、税額が据置きまたは上昇する場合があります。
具体的な課税標準額・税額の算出方法は下表のとおりです。

住宅用地(居住用家屋の敷地)の場合

負担水準※1 課税標準額 税額
100%以上 評価額×住宅用地特例率※2・・・特例課税標準額 据置き
または
引下げ
100%未満

前年度課税標準額+特例課税標準額×5%

ただし、上記の方法による課税標準額が、

  • 特例課税標準額を上回る場合は、特例課税標準額
  • 特例課税標準額の20%を下回る場合は、20%相当額
上昇

1課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示したもの
負担水準=前年度課税標準額÷特例課税標準額×100(%)

2「住宅用地に対する特例措置」参照

非住宅用地(商業地等)の場合

負担水準※1 課税標準額 税額
70%超 評価額×70% 引下げ
60%以上
70%以下
前年度課税標準額と同額 据置き
60%未満 前年度課税標準額+評価額×5%

ただし、上記の方法による課税標準額が、
・評価額の60%を上回る場合は、60%相当額
・評価額の20%を下回る場合は、20%相当額
上昇

1課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示したもの
負担水準=前年度課税標準額÷評価額×100(%)

宅地に対する課税と特例については、以下の「土地と家屋の固定資産税」パンフレットにも掲載されています。

土地と家屋の固定資産税(PDF:1,178KB)

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電話 078-333-3330 Fax 078-333-3314

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