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更新日:2018年3月29日

賃貸住宅の契約トラブルについて

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記者資料提供(平成30年3月29日)
市民参画推進局参画推進部消費生活センター

賃貸住宅の契約トラブルについて 消費者被害情報(平成30年3月)

神戸市消費生活センターでは賃貸住宅の契約に関する相談が多く寄せられています。
キャンセルや途中解約に伴う違約金に関すること、施設や設備の不備に関すること、家賃や管理費、更新料のこと、相隣関係に関することなど、その相談内容はさまざまです。
こうした相談の中でも、「退去することになったが高額なリフォーム費用(原状回復費用)を請求されて困っている」といった、敷金の返金や、原状回復費用に関するものが多くを占めています。
新年度を迎えるにあたり、賃貸契約の契約トラブルの現状について情報提供をいたします。

1.賃貸住宅の相談件数

4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3
平成19~28年度
件数(平均)
37 34 29 34 30 31 32 30 26 27 34 42
平成29年度件数 36 24 39 32 40 29 36 33 23 31 42  
賃貸住宅の相談件数のうち、退去トラブルに関する相談件数(平成29年度)
4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3
件数 15 15 17 15 19 15 14 19 8 15 21  

2.相談事例から

  1. (当事者)50代:女性
    (内容)
    10年間住んでいた賃貸住宅を退去することになったが、原状回復費用として床の修理代約15万円を請求されている。
    パソコン用に使用していた椅子が床の傷の原因だが、「床材が当時と同じ色のものがないので、全面張替えとなる」と言われた。高額な修理費用を支払う必要があるのか。
    (消費生活センターの対応)
    入居から10年経過しているので、原価価値が下がっているので、全面張替えであっても、全額ではなく負担割合の交渉を持ち掛けてはどうかと助言し、あわせて、住宅の相談窓口を案内しました。
  2. (当事者)40代:女性
    (内容)
    5年間住んでいたが、タバコを吸っていたことが原因で、壁紙の全面張替え費用として、思っていたより高額な修繕費用を請求された。
    (消費生活センターの対応)
    国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁紙にタバコの臭いが染みついている状態は、通常使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられていることを伝えました。部分補修が困難であるので、クリーニングまたは張替が必要になる事を伝えた。また、経過年数による負担割合についての交渉の可能性もあるので申出てはどうかと助言しました。

3.神戸市消費生活センターからのアドバイス

部屋を借りている期間中、借主はその部屋を傷つけたり汚したりしないよう注意をして使用しなければなりません(善管注意義務)。そして退去する際には、不注意や過失によってついた傷や汚れは借主の負担で「原状回復」したうえで大家(貸主)さんへ部屋を返さなければいけません。

  • 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
    退去時の「原状回復の費用負担」について、借主と貸主のどちらの負担が妥当なのかといったトラブルの増加が続いてきたことから、国土交通省は、裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を平成10年3月に公表(平成23年8月再改訂)し、原状回復の費用負担に関して一般的な考え方が示されました。
  • 「原状回復」について
    ガイドラインの中では、「原状回復」について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
    ここでは借主の「通常の使用を超えるような損耗」が原因による損耗等は借主が修繕費用を負担すべきとされていますが、その例として
    • 不注意やペット飼育が原因による、フローリングや柱に付けた傷、シミ、カビ等
    • 落書きや、タバコ等のヤニや臭い
    • 石膏ボードの交換が必要な程度の釘穴やねじ穴等
    • 結露を放置したことにより拡大した、カビやシミ等
    • 手入れを怠ったことが原因による風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

一方で借主が「通常の使用の範囲」による損耗、いわゆる自然的な劣化・損耗等については貸主が負担すべきとされています。その例として、以下のように例示されています。

  • 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
  • 日照等自然現象が原因によるクロスや畳の変色、フローリングの色落ち等
  • 壁等の画鋲、ピンの穴(石膏ボードの交換が必要でないもの)
  • 次の入居者を確保するためのグレードアップの要素のある、畳の裏返し、表替え。フローリングワックスがけ、網戸の張替え、専門業者によるハウスクリーニング

借主が通常の使用による経年劣化が原因の修理費用は、賃料に含まれているものであり、修繕費用は貸主が負担すべきで、「原状回復」とは借主が入居した当時の状態に戻すことではありません。
この他「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では経過年数による原価割合や毀損部分の補修部分の最低限度の単位等についても、負担する対象範囲の考え方が示されています。

ガイドラインでは一般的な考え方が示されていますが、賃貸住宅の契約は法令等に抵触しない限り、交わされた契約が有効となります。

すでに新生活をスタートされている学生や社会人の方も、もう一度、重要事項説明書や契約書に書かれている内容を確認しなおしてみましょう。普段の生活で気をつけておくことや、退去時トラブルの備えになるかもしれません。

神戸市消費生活センター

消費生活に関する商品やサービスの契約トラブルなどについて、消費者からのご相談を消費生活相談員がお受けし、解決に向けた助言などを行っています。
クーリング・オフの手続きの説明や、専門機関の紹介をいたします。
場所:神戸市中央区橘通3-4-1 神戸市立総合福祉センター5階
電話:188(消費者ホットライン)
相談時間:月曜日から金曜日(12月29日から1月3日、祝日を除く)
午前8時45分から午後5時30分(ただし、来訪相談の受付は午後5時まで)
http://www.city.kobe.lg.jp/life/livelihood/lifestyle/index.html

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