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宅地建物取引に関する調査(重要事項説明書関連)

最終更新日
2017年4月1日

神戸市内の宅地建物に関する法令制限等について、主なものをご紹介します。なお、重要事項説明事項の全てについては掲載しておりませんので、ご注意ください。また、内容につきましては、あくまで参考資料としてご活用ください。詳細内容につきましては、各担当局部課(各リンク先のページ下部に記載)でご確認ください。

1.都市計画法、建築基準法に基づく制限について調べる

用途地域等の検索

都市計画で定める地域地区(用途地域・指定建ぺい率・指定容積率・高度地区等)や防火・準防火地域、都市計画施設(都市計画道路等)、特別用途地区、高度利用地区、特定街区、生産緑地地区その他都市計画決定事項については、神戸市ホームページ内「神戸市情報マップ」もしくは、神戸市役所へご来庁のうえ、住宅都市局計画部指導課窓口(2号館4階)の神戸市都市計画情報案内システム「ゆーまっぷ」にてご確認ください。

都市計画法関連について

都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行地区内において建築物の建築をしようとするときは、都市計画法第53条に基づき市長の許可を受けなければならないこととなっています。また、風致地区や臨港地区、地区計画等の区域内においては建築物等について各種の制限が定められていますので、ご確認ください。

開発許可・宅造許可関連について

開発許可制度は、市街化区域及び市街化調整区域の区域区分(いわゆる「線引き制度」)を担保し、良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止を目的としており、開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことをいいます。

建築基準法上の道路について

道路照会画面イメージ建築基準法では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に一定の長さ以上接していなければならないとされています。そのため建物などの建築を行なう場合は、現在の敷地に接する道路が「建築基準法上の道路」かどうかをお調べいただく必要があります。神戸市内の道路が建築基準法上の道路に該当するかどうか、また該当する場合どの条文にあてはまる道路であるかを神戸市が確認し、「指定道路台帳」としてまとめ窓口やインターネットで公開しています。

容積率・建ぺい率の制限について

(注)登記簿に記載されている面積と確認申請等に記載されている面積は必ずしも一致するとは限りません

建築物の高さの制限について

斜線制限イメージ

市街化調整区域内の建物の大きさについて

市街化調整区域では、建築物の建築等は原則禁止されています。開発許可を受けるなどして建築が可能となった場合には、下記の制限が適用されます。
1.容積率の制限 100% 
2.建ぺい率の制限 60% 
3.道路斜線制限1:1.5 
4.隣地斜線制限20m+1:1.25
5.日影規制(上記「日影規制」の「用途地域の指定のない地域」の規制を適用)
詳しくは住宅都市局建築指導部建築安全課(078-322-5620)へお問い合わせください。

外壁後退距離制限について

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域の一部で建築基準法第54条に基づく外壁の後退距離を定めています。指定場所については、「用途地域検索」にてご確認ください。なお、上記以外にも地区計画や風致地区等にて外壁後退が定められている場合がございますので、ご注意ください。

敷地面積の最低限度について

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域のうち、建ぺい率40%、容積率80%を指定している地域については、建築物の敷地面積の最低限度が100平米になります。指定場所については、「用途地域検索」にてご確認ください。
ただし、100平米未満の敷地であっても、新用途地域になった時点(平成8年2月13日)で既に建物が建っている敷地やまだ建物が建てられていない所有地等(青空駐車場として使用している土地など)で、分割しないで現況の面積のまま使用する場合、この規定は適用されず、新築や建て替えなどができます。
なお、上記以外にも地区計画、開発行為を行う場合等に敷地面積の最低限度が定められている場合がございますので、ご注意ください。

その他の制限等について

2.その他法令等について調べる

都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限の担当窓口について

建築基準法、都市計画法以外の法令に基づく制限(参考:宅地建物取引業法施行令第3条)等の担当窓口は、「神戸市内の土地利用に関する各種法令による制限内容の担当部局」をご覧ください。

<参考>その他法令・手続き等のご案内(リンク集)

用途・規模等により必要となる手続き(抜粋)